民泊の開業に必要な手続きと開業資金は？届出・許可の違い、180日ルール、開業までの流れ

民泊は、空き家や使っていない部屋を宿泊施設として貸し出す事業です。インバウンドの回復もあり、副業や空き家の活用として始めたいという人が増えています。

ただし、民泊は「部屋を貸すだけ」ではありません。人を泊めてお金を受け取る以上、法律にもとづく届出か許可が必要です。どの制度で始めるかによって、営業できる日数も、必要な設備も、かかる費用も変わります。物件を買ったり借りたりした後で「この物件では民泊ができない」とわかると、取り返しがつきません。

この記事では、民泊を始めるための3つの制度の違い、住宅宿泊事業法の届出で守るべきルール、物件選びの注意点、開業資金の目安と内訳、開業までの流れ、予約サイトでの決済と手数料までをまとめました。

民泊開業の相談で多い悩み

民泊は、どの制度で始めるかによって営業日数も設備の基準も変わります。手続きの違いと開業資金を順番に整理しました。

民泊を始めるには3つの制度がある

日本で宿泊料を受け取って人を泊めるには、次の3つのうち、いずれかの制度に沿う必要があります。どれも「民泊」と呼ばれることがありますが、中身はかなり違います。

住宅宿泊事業法（民泊新法）の届出

2018年6月に施行された住宅宿泊事業法にもとづく民泊です。都道府県知事など（保健所設置市などでは市長）に届出をすれば、住宅のまま宿泊事業ができます。旅館業の許可よりも始めやすい一方で、1年間に人を泊められる日数は180日までという上限があります。

旅館業法の簡易宿所営業の許可

旅館業法の「簡易宿所営業」の許可を取って営業する方法です。許可を受ければ、日数の上限なく営業できます。そのかわり、客室の広さ、玄関帳場（フロント）に代わる設備、トイレや洗面の数など、自治体の条例で決められた構造設備の基準を満たす必要があります。建築基準法上は「住宅」ではなく「旅館・ホテル」などの用途として扱われるため、用途地域によっては営業できず、用途変更の手続きが必要になることもあります。

たとえば東京都大田区の案内では、簡易宿所の客室の延べ床面積は、定員10人以上なら33平方メートル以上、定員10人未満なら「3.3平方メートル×定員数」以上とされています。

国家戦略特区の特区民泊

国家戦略特別区域法にもとづき、特区に指定された自治体のうち、条例をつくった地域だけで認められる民泊です。旅館業法の特例として、自治体の認定を受けて営業します。最低の宿泊日数（2泊3日以上）が決められているのが特徴です。実施している自治体は限られており、大阪市では新規の申請受付を停止したと報じられています。検討する場合は、物件のある自治体の最新の情報を確認してください。

項目	住宅宿泊事業法	旅館業法（簡易宿所）	特区民泊
手続き	届出	許可	認定
営業日数	年間180日まで	上限なし	上限なし（最低宿泊日数あり）
できる場所	住宅として使える建物（条例で区域・期間の制限あり）	旅館業が認められる用途地域	特区で条例を定めた自治体のみ
設備の基準	台所・浴室・トイレ・洗面設備など住宅の設備	条例の構造設備基準	自治体の認定基準
向いている人	空き家・空き部屋を副業的に貸したい人	本格的に宿泊業として通年営業したい人	特区内に物件がある人

どの制度が合うかは、物件の場所と、年間どれくらい営業したいかで決まります。180日では採算が合わない物件なら旅館業の許可を、まず小さく試したいなら住宅宿泊事業法の届出を、というように考えます。

住宅宿泊事業法で始めるときのルール

個人が民泊を始めるときに、もっとも多く使われるのが住宅宿泊事業法の届出です。ここでは、届出で始める場合に知っておきたいルールを整理します。

年間180日の上限

住宅宿泊事業法の民泊で人を泊められるのは、1年間で180日までです。日数は、正午から翌日の正午までを1日として数えます。180日を超えて営業したい場合は、旅館業法の許可を取る必要があります。

残りの日は、マンスリー賃貸として貸すなど、宿泊以外の使い方を組み合わせるケースもあります。ただし、その場合は賃貸借契約としての扱いになるため、民泊とは別のルールを守る必要があります。

家主居住型と家主不在型

住宅宿泊事業法の民泊は、家主が同じ建物に住みながら一部を貸す「家主居住型」と、家主が住んでいない住宅を貸す「家主不在型」に分かれます。

観光庁の民泊制度ポータルサイトによると、次のどちらかに当てはまる場合は、国土交通大臣に登録した「住宅宿泊管理業者」に管理業務を委託しなければなりません。

• 届出住宅の居室の数が5を超える場合
• 宿泊者を泊めている間に、事業者が不在になる場合

買い物などの日常的な外出は「一時的な不在」として扱われ、目安は原則1時間（事情によっては2時間程度）とされています。仕事で長時間家を空ける場合は、一時的な不在にはあたりません。

また、管理業務は全部をまとめて1社に委託する必要があり、一部だけを自分で行ったり、複数の業者に分けたりすることは認められていません。家主不在型で始める場合は、管理業者への委託料を最初から収支に入れておきましょう。

住宅宿泊事業者が守ること

住宅宿泊事業法では、事業者に次のような義務があります。

• 宿泊者1人あたりの床面積の確保、定期的な清掃などの衛生の確保
• 非常用照明の設置、避難経路の表示などの安全の確保
• 外国人の宿泊者向けに、設備の使い方や交通手段を外国語で案内すること
• 宿泊者名簿を作り、保存すること
• 騒音やごみ出しなど、周辺に迷惑をかけないよう宿泊者に説明すること
• 近隣からの苦情や問い合わせに対応すること

家主不在型で管理業者に委託している場合は、これらの多くを管理業者が行います。誰が何を担当するのかを、契約の段階ではっきりさせておきましょう。

標識の掲示と定期報告

届出をした住宅には、外から見やすい場所に標識を掲げる必要があります。標識は、届出を受理した自治体が発行します。

営業を始めた後は、2か月ごとに宿泊日数や宿泊者数などを報告する「定期報告」があります。滋賀県の案内によると、毎年2月・4月・6月・8月・10月・12月の各15日までに、直前2か月分を「民泊制度運営システム」で報告します。報告する項目は、宿泊日数、宿泊者数、延べ宿泊者数、国籍別の宿泊者数です。

自治体の上乗せ条例

住宅宿泊事業法では、生活環境の悪化を防ぐために、自治体が条例で営業できる区域や期間を制限することが認められています。たとえば住居専用地域では平日の営業を認めない、学校の周辺では一定の期間営業を制限する、といった形です。

滋賀県の案内では、草津市の一部の地域で、日曜日の正午から金曜日の正午まで営業できないと定められています（祝日の前日などを除く）。同じ法律の民泊でも、場所によって実際に営業できる日はかなり変わります。物件を決める前に、その自治体の条例を必ず確認してください。

また、市町村によっては宿泊税がかかる地域もあります。宿泊税の有無や金額も自治体ごとに違うため、あわせて確認しておきましょう。

物件選びで確認すること

マンションは管理規約を確認する

分譲マンションの一室で民泊をする場合は、管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないかを確認します。観光庁のポータルサイトでは、規約に禁止の定めがなくても、管理組合に民泊を禁止する方針がないかを確認する必要があるとしています。届出の際にも、この点の確認が求められます。

実際には、管理規約で民泊を禁止しているマンションは多くあります。購入や賃借を決める前に、管理会社や管理組合に確認しておくのが安全です。

賃貸物件は転貸の承諾をもらう

借りている物件で民泊をする場合は、貸主（また貸しの場合は貸主と転貸人）が、民泊を目的とした転貸を承諾している必要があります。承諾がないまま始めると、契約違反として退去を求められるおそれがあります。届出のときにも、承諾を確認できる書類が必要です。

消防法令適合通知書を取る

民泊を始めるには、建物が消防法令に合っていることを確認してもらう必要があります。観光庁のポータルサイトでは、届出の前に、届出住宅を管轄する消防署に相談して「消防法令適合通知書」を入手するよう案内されています。

家主不在型や、宿泊者が使う部屋の広さによっては、自動火災報知設備や誘導灯などの設置が必要になる場合があります。設備工事の費用は物件によって大きく変わるので、物件を決める前に消防署へ相談しておくと、予算の見通しが立てやすくなります。

立地と周辺の環境

民泊の売上は、立地で大きく変わります。駅や観光地からの距離、空港からのアクセス、駐車場の有無、周辺の飲食店やコンビニなど、宿泊者が何を目的にその地域へ来るのかを考えて選びましょう。

あわせて、近所との関係も大切です。住宅街の一軒家では、夜の話し声やスーツケースの音、ごみ出しのルールなどで苦情が出ることがあります。事業を始める前に、近隣の人へ説明しておくと、トラブルを防ぎやすくなります。

民泊の開業資金はどれくらい必要か

日本政策金融公庫の「2025年度新規開業実態調査」によると、すべての業種を合わせた開業費用の平均値は975万円、中央値は600万円でした。250万円未満で開業した人が20.1％、250万〜500万円未満が21.7％です。

民泊の開業資金は、物件をどう用意するかで大きく変わります。すでに持っている空き家を使うのか、賃貸で借りるのか、新しく物件を買うのかによって、必要な金額はまったく違います。旅館業の許可を取る場合は、構造設備基準を満たすための工事費も加わります。

初期費用の内訳

項目	内容	金額が変わるポイント
物件取得費	購入費、または敷金・礼金・仲介手数料・前家賃	持ち家・空き家を使うか、借りるか、買うか
リフォーム・修繕	水回りの交換、壁紙・床の張り替え、防音	築年数と、今の傷み具合
消防設備	自動火災報知設備、誘導灯、非常用照明など	家主不在型か、宿泊する部屋の広さ
家具・家電	ベッド、寝具、冷蔵庫、洗濯機、エアコン、Wi-Fi	定員と、部屋の広さ
備品・アメニティ	タオル、シャンプー、食器、調理器具、多言語の案内表示	まとめ買いで抑えられる
鍵・チェックイン	スマートロック、キーボックス、本人確認の仕組み	無人で運営するかどうか
届出・許可	書類の取得費、行政書士への依頼費	自分で手続きするか、専門家に頼むか
写真・掲載準備	予約サイトに載せる写真の撮影、説明文の作成	写真の質が予約に直結しやすい

中古の一軒家を使う場合は、見た目のリフォームよりも先に、水回りや電気、雨漏りなどの基本的な部分を確認しましょう。宿泊中に給湯器が壊れたりエアコンが動かなかったりすると、返金や低い評価につながります。

運転資金の内訳

• 家賃（借りている場合）、ローンの返済（買った場合）
• 清掃費、リネン（シーツ・タオル）のクリーニング代
• 水道光熱費、インターネット回線の料金
• 予約サイトの手数料
• 住宅宿泊管理業者への委託料（家主不在型の場合）
• アメニティや消耗品の補充
• 保険料（火災保険、民泊に対応した賠償責任保険など）
• 修繕費、備品の買い替え費
• 固定資産税（持ち家・購入した場合）

民泊は季節によって予約の数が大きく変わります。開業してすぐは口コミもないため、予約が入りにくい時期が続くこともあります。数か月分の運転資金を手元に残しておくと安心です。

売上の計算の例

民泊の売上は「1泊あたりの宿泊料×年間の宿泊日数」で考えます。住宅宿泊事業法の場合は、宿泊日数の上限が年間180日であることを前提にします。以下は、仮の数字を使った計算の例です。

項目	計算の例
1泊あたりの宿泊料	15,000円
年間の宿泊日数	150日（上限180日のうち）
年間の売上	15,000円×150日＝2,250,000円
予約サイトの手数料（仮に15％とした場合）	約337,500円
清掃費（1回6,000円、年間75回とした場合）	450,000円

ここからさらに、管理業者への委託料、水道光熱費、消耗品、家賃やローンの返済などを引いたものが手元に残ります。180日の上限がある以上、1泊の単価を上げる工夫や、清掃の回数を減らせる連泊の受け入れが、収益に大きく効いてきます。

民泊の開業資金を集める方法

自己資金

日本政策金融公庫の同じ調査では、開業時の資金調達額は平均1,219万円で、そのうち金融機関などからの借り入れが67.9％（平均827万円）、自己資金が22.9％でした。自己資金があると、融資を相談するときにも計画への本気度が伝わりやすくなります。

日本政策金融公庫の創業融資

制度	新規開業・スタートアップ支援資金
対象	新たに事業を始める方、または事業開始後おおむね7年以内の方
融資限度額	7,200万円
返済期間	設備資金20年以内、運転資金10年以内（いずれも据置期間5年以内）

民泊で融資を相談する場合は、どの制度で営業するのか、届出や許可の見通しが立っているかが大切です。物件の場所、想定する宿泊単価と稼働日数、清掃や管理をどうするかを、数字で示せるようにしておきましょう。融資の対象になるかどうかは事業の内容によって変わるため、早めに窓口へ相談してください。

補助金

小規模事業者持続化補助金〈創業型〉は、市区町村などの「特定創業支援等事業」の支援を受けた、創業間もない小規模事業者が対象です。2026年の第3回公募では補助上限200万円（インボイス特例で50万円上乗せ）、補助率3分の2でした。ホームページの制作など、販路開拓に使えます。公募の時期や条件、対象となる経費は回ごとに変わるため、最新の公募要領を確認してください。

また、空き家の活用や観光振興を目的に、自治体が独自に改修費の補助を出している場合もあります。物件のある自治体の制度を調べてみましょう。

民泊の開業までの流れ

ここでは、住宅宿泊事業法の届出で始める場合の流れを紹介します。

流れのなかで特に大切なのは、物件を決める前の確認です。条例、管理規約、消防の3つを先に確認しておけば、「工事をしたのに民泊ができなかった」という失敗を防げます。

予約サイトでの決済と手数料を理解する

民泊の宿泊料は、Airbnbなどの予約サイト（OTA）を通じて支払われるのが一般的です。宿泊者は予約時にサイト上でカードなどで支払い、サイトが手数料を差し引いた金額をホストに送金します。そのため、飲食店やサロンのように、店頭にカード決済の端末を置く必要は基本的にありません。

Airbnbの手数料の仕組み

Airbnbのヘルプセンターによると、サービス料には2つの形があります。

Airbnbは、すべてのホストをホストのみ負担の形に移行している途中としています。予約管理のシステム（PMS）を使っているホストなどは、すでにホストのみ負担の形が必須です。手数料は収支に大きく影響するので、登録時の条件を必ず確認しましょう。

複数の予約サイトを使う場合

Airbnbのほかにも、Booking.comなど複数の予約サイトに掲載する方法があります。サイトによって手数料の率や、入金のタイミング、キャンセルの規定が違います。複数のサイトに載せる場合は、予約が重ならないように予約管理のシステムでまとめて管理するのが一般的です。

なお、住宅宿泊事業者が宿泊の予約の仲介を委託できるのは、登録を受けた「住宅宿泊仲介業者」か「旅行業者」に限られます。掲載するサイトが国内で登録を受けているかも確認しておきましょう。

自社サイトで直接予約を受ける場合

リピーターが増えてきたら、自社のホームページで直接予約を受ける方法もあります。予約サイトの手数料がかからないぶん利益は増えますが、オンライン決済の仕組み、キャンセル料の受け取り方、宿泊者名簿や本人確認の手順を、自分で用意する必要があります。最初は予約サイトで実績と口コミを積み、あとから直接予約を増やしていく流れが現実的です。

開業前に準備したい集客

写真と説明文に力を入れる

予約サイトでは、宿泊者は写真と説明文、口コミを見て予約を決めます。部屋を明るく見せる写真、寝室や水回り、周辺の景色などを、できるだけたくさん載せましょう。最寄り駅からの道順、駐車場の有無、チェックインの方法など、宿泊者が不安に思う点を先に書いておくと、問い合わせの手間も減らせます。

ハウスルールを多言語で用意する

外国人の宿泊者が多い地域では、ごみの分け方、騒音の注意、設備の使い方を、英語など複数の言語で用意しておきます。住宅宿泊事業法でも外国語による案内が求められています。ルールを先に伝えておくことが、近隣とのトラブルや低い評価を防ぐことにつながります。

最初の口コミを大切にする

開業したばかりの民泊は口コミが少なく、予約サイトの検索で上に出にくい傾向があります。最初のうちは料金を少し抑えてでも予約を入れ、清掃や対応を丁寧にして、よい口コミを積み重ねることが大切です。

地域の情報をまとめて伝える

周辺のおすすめの飲食店や観光地、コンビニや病院の場所をまとめた案内を用意しておくと、宿泊者の満足度が上がります。地域の飲食店や観光施設と連携すれば、宿泊者にも地域にもよい関係をつくれます。

よくある質問

民泊を始めるのに資格は必要ですか？

民泊を始めるための国家資格はありません。ただし、住宅宿泊事業法の届出、旅館業法の許可、特区民泊の認定のいずれかが必要です。家主不在型で管理業者に委託せずに自分で管理業を行う場合は、住宅宿泊管理業者としての登録が必要で、登録には一定の要件があります。

180日を超えて営業したい場合はどうすればいいですか？

住宅宿泊事業法の届出では、年間180日を超えて人を泊めることはできません。通年で営業したい場合は、旅館業法の簡易宿所営業の許可を取るか、特区民泊が認められている地域で認定を受ける必要があります。

マンションの一室で民泊はできますか？

管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていなければ、届出ができる場合があります。規約に禁止の定めがなくても、管理組合に禁止の方針がないかを確認する必要があります。賃貸の場合は、貸主の承諾も必要です。

開業届は出す必要がありますか？

事業として民泊を行う場合は、税務署への開業届の提出が必要です。民泊の所得をどの区分で申告するかは、事業の規模や内容によって変わるため、税務署や税理士に確認してください。

開業準備のご相談はエアライフへ

エアライフでは、ホームページ制作、Googleマップの整備、SNSの運用など、開業前後の集客をまとめてお手伝いしています。宅地建物取引士の資格を持つ担当者が、空き家の活用や物件選びの考え方からご相談をお受けします。「民泊にするか、賃貸にするか迷っている」という段階からご相談いただけます。

あわせて読みたい開業の記事